Как обезопасить ипотечную сделку?

За первые шесть месяцев 2006 года банки выдали уже около $1,5 млрд ипотечных кредитов. Этот вид кредитования становится сегодня одной из наиболее динамично развивающихся финансовых услуг.

Рост ипотечного страхование по темпам не отстает от самой ипотеки, а, следовательно, рассматривается как одно из самых перспективных направлений страхового бизнеса. По оценкам специалистов, на конец 2005 года емкость рынка ипотечного страхования составляла немногим более $17 млн, а в 1-ом полугодии 2006-го объем собранных премий увеличился примерно на $30 млн. Характерно, что пока заемщики не воспринимают ипотечное страхование как механизм, позволяющий им снижать риски, и по возможности страхуются по минимуму. Видимо, причиной тому является уверенность заемщиков в своей долгосрочной платежеспособности и просто желание сэкономить. Ипотечный страховой продукт действительно довольно дорог — ежегодная премия по комплексному страхованию составляет до 1,5% от стоимости кредита. Однако, пожалуй, это единственный элемент в процедуре оформления кредита на покупку недвижимости, когда защищаются интересы не только банка, но и заемщика. С одной стороны, банк получает гарантию, что кредитные деньги обязательно вернутся. С другой стороны, в ряде случаев это страхование позволяет переложить бремя расходов с заемщика на страховую компанию.

Как страхуется ипотечная сделка?

Рассмотрим основные виды ипотечного страхования.

1. Страхование жизни и здоровья заемщика (созаемщика).
   
   Список страховых случаев впечатляет. Среди наиболее типичных: страхование на случай смерти по любой причине; временной утраты заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшего к инвалидности.
   
   Если застрахованный вдруг погибнет, то заложенная квартира или дом достается его наследникам, а все обязательства по возврату и оплате кредита ложатся на страховую компанию. То же происходит в случае инвалидности заемщика. Для расчета тарифа страхователю предлагается заполнить подробнейшую анкету. Кроме всего прочего в анкете просят указать такие детали, как рост и вес заемщика, подтвердить или опровергнуть наличие тех или иных заболеваний, вспомнить, сколько и какого алкоголя еженедельно потребляется, сколько выкуривается сигарет. Данные анкеты проверяются специалистами страховщика. Они могут, к примеру, позвонить в поликлинику, где обслуживается заемщик. А если размер кредита превышает $100—250 тыс., компании зачастую настаивают на прохождении медкомиссии.
   
   
2. Страхование приобретаемого имущества.
   
   Страхуется обязательно на случай утраты или повреждения недвижимости, являющегося предметом залога (имеется в виду гибель или повреждение жилья в результате непредвиденных событий). Например, от пожара, взрыва, стихийного бедствия, залива, противоправных действий и т. д.
   
   Характерным примером применения ипотечного страхования на практике является наступление страхового случая по договору страхования риска утраты и повреждения квартиры. В случае частичного повреждения квартиры, например, в результате пожара страховая компания покроет расходы заемщика на восстановление объекта недвижимости; в случае, если повреждения таковы, что жилье восстановлению не подлежит, объем выплаченного страхового возмещения будет, как минимум, достаточен для погашения банку остатка задолженности по кредиту.
   
   На стоимость «имущественного» полиса влияют год постройки здания, материалы, наличие газопровода и др. Собственно, стандартный договор ипотечного страхования защищает только конструктивные элементы квартиры. Сюда не входят отделка и движимое имущество — мебель, бытовая техника. Ибо предметом залога они не являются.
   
   
3. Страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенную недвижимость (титульное страхование).
   
   Титульное страхование особенно актуально при покупке жилья на вторичном рынке, когда за так называемую юридическую чистоту квартиры поручиться трудно, и есть риск потерять право собственности. Размер тарифа зависит от срока кредита — чем он больше, тем выше поправочный коэффициент.
   
   Стоит отметить, что страховать титул требуют не все банки. Однако, этот вид ипотечного страхования, в первую очередь, выгоден заемщику, поэтому экономить на нем эксперты не рекомендуют.
   
   «Всем известно, что в середине девяностых годов были допущены нарушения при осуществлении гражданами приватизации жилья, а также при заключении сделок, принятии и оформлении наследства. Есть много негативных примеров нарушения законодательства и в наши дни, — подчеркивает Наталья Серовкова, сотрудник пресс-службы банка „ДельтаКредит“. — Титульное страхование призвано защитить заемщика от подобных рисков».
   
   «Существует возможность потери заемщиком права собственности на приобретенное жилье по решению суда, если сделка с недвижимостью будет признана недействительной по тем или иным причинам. Например, может быть установлена недееспособность лиц, продавших квартиру, отсутствие согласия на сделку других лиц, имевших право на эту недвижимость, прочие нарушения законодательства», — добавляет Иван Крылов, специалист по маркетингу Райфайзеннбанка.

Комплексный пакет — выгоднее

Комплексное страхование является наиболее выгодным механизмом для всех участников ипотечной сделки, поскольку именно оно защищает интересы, как самого заемщика, так и банка-кредитора. Кроме того, заемщик может по желанию застраховать другие риски, связанные с квартирой, а также получить дополнительные бонусы. Например, основным партнером Городского Ипотечного Банка в области страхования является компания «Росгосстрах». Комплексное ипотечное покрытие Росгосстраха предусматривает страхование жизни заемщика, имущества, права собственности на имущество, покупаемое в кредит. Причем, заключается единый договор по всем трем рискам и снижен базовый тариф.

Иногда страховые компании устанавливают более низкие тарифы для заемщиков некоторых банков (по договоренности с последними), но, как правило, скидки при комплексном страховании не предполагаются (возможно, в связи с его обязательностью для заемщиков, приобретающих жилье по ипотеке). Расценки страховых компаний очень индивидуальны и зависят от многих факторов. Наиболее важные из них: возраст, пол заемщика, состояние здоровья, а также количество переходов права собственности по приобретаемой квартире. В среднем по рынку тариф страхования составляет 1,3—1,55 % от суммы кредита, либо от суммы кредита, увеличенной на 10%. Величина страхового взноса, как правило, зависит от срока страхования; возраста и состояния здоровья заемщика; состояния квартиры и дома, в котором находится квартира, и юридической чистоты квартиры. При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Кстати, если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику (!).



Последние материалы по теме:

• Правильный due diligence
• Сохранение жизнеспособности предприятия малого бизнеса после смены владельца
• Вернут ли украденное?
• О важности юридической истории объекта
• Антикризисная система предприятия